El Contrato de Promesa
¿Qué es una promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es un contrato que se firma antes de firmar la compraventa, se encuentra regulado en el Código Civil en el artículo 1554, doctrinariamente se le define como “aquel por el cual las parte se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición”, cumpliéndose con todos los requisitos que establece el mencionado artículo 1554.
La promesa de compraventa es el primer paso para hacer un negocio y la escritura de compraventa es el último paso para transferir una propiedad.
Este instrumento no es obligatorio, sino de acuerdo voluntario para asegurar que las partes realizarán la operación. Se firma ante notario para garantizar el cumplimiento y se establecen multas cuando se vulneran alguna de las cláusulas establecidas en la promesa.
¿Cuál es el fin de una promesa de compraventa?
La promesa de compraventa en Chile, aunque no es obligatoria, cumple un papel crucial al facilitar transacciones inmobiliarias seguras y transparentes. Su propósito principal es:
Asegurar Compromiso: La promesa de compraventa sirve como un acuerdo formal entre el comprador y el vendedor, demostrando el compromiso mutuo de llevar a cabo la transacción inmobiliaria.
Establecer Condiciones: Define claramente las condiciones de la futura compraventa, incluyendo detalles como plazos, precio y posibles penalizaciones, brindando seguridad a ambas partes involucradas.
Protección Legal: Actúa como un instrumento legal que respalda los derechos y obligaciones de ambas partes, minimizando el riesgo de conflictos futuros.
Transparencia: Fomenta la transparencia al detallar los términos y condiciones, evitando malentendidos y posibles disputas durante el proceso de compraventa.
Prevención de Estafas: Al requerir una promesa de compraventa, se reduce el riesgo de estafas o incumplimientos, ya que establece un marco legal para la transacción.
La promesa de compraventa es un contrato preliminar que asegura la seriedad de ambas partes en la transacción inmobiliaria, brindando seguridad y transparencia.
Características del contrato de promesa
- Es un acuerdo de voluntades, en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales contenidas en el Libro IV del Código Civil.
- La celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y el contrato de promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir en unión con el contrato prometido.
- La finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato.
- El efecto único de la promesa es el surgimiento del derecho a exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.
- El contrato de promesa es siempre solemne, porque debe constar siempre por escrito.
¿Qué debo hacer para la Realización de una Promesa de Compraventa?
La realización de una promesa de compraventa en Chile implica varios documentos y pasos clave. Aquí tienes una guía sencilla pero profesional:
Documentos Necesarios en una Promesa de Compraventa en Chile
Fotocopias de Identificación
- Cédula de Identidad del Vendedor y Comprador: Se requiere la fotocopia de la cédula de identidad de ambas partes involucradas en la transacción, es decir, del vendedor y del comprador. Este documento es esencial para verificar la identidad y cumplir con los requisitos legales establecidos en una promesa de compraventa en Chile.
Información del Inmueble
- Detalles Completos del Inmueble: La promesa de compraventa debe incluir información detallada sobre la propiedad en cuestión. Esta información abarca la dirección completa del inmueble.
- Medidas exactas del terreno o construcción.
- Especificaciones sobre la presencia de estacionamiento, bodega u otras características relevantes del inmueble.
Este documento asegura que la descripción de la propiedad sea precisa, evitando malentendidos y estableciendo bases para una transacción segura.
Puntos Esenciales en una Promesa de Compraventa
Detalles de Precio y Pago
- Especificar el Precio: La promesa de compraventa debe detallar el precio acordado para la propiedad.
- Forma de Pago: Es crucial indicar la forma de pago, ya sea al contado, financiamiento, o cualquier otro acuerdo financiero.
Entrega de la Propiedad
- Establecer Fecha de Entrega: Especificar la fecha en la cual se realizará la entrega formal de la propiedad al comprador. Esto evita confusiones y establece un compromiso claro.
Póliza de Seguro (Si es a una Inmobiliaria)
- Incluir Póliza de Seguro: Si la transacción involucra a una inmobiliaria, es recomendable incorporar una póliza de seguro. Esta garantiza la devolución del dinero entregado como pie en caso de incumplimiento por parte del comprador.
Condiciones de Compra con Crédito
- Firma Post Aprobación del Crédito: Si se opta por financiamiento, establecer que la firma de la compraventa se realizará únicamente después de la aprobación del crédito hipotecario.
Arbitraje y Sanciones
- Designar Árbitro: Para resolver posibles conflictos post firma, designar un árbitro que actúe como mediador imparcial.
- Establecer Multas o Sanciones: Definir claramente las multas o sanciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, brindando seguridad jurídica.
Requisitos del contrato de promesa
Debida Forma Escrita:
- La promesa de compraventa debe ser plasmada por escrito. Las promesas verbales carecen de validez, y aunque el documento puede ser un acuerdo privado, se recomienda la firma ante notario para mayor seguridad.
Validación Legal:
- La promesa debe cumplir con las leyes pertinentes. Por ejemplo, una promesa entre cónyuges para vender un bien raíz está prohibida y sería nula. Es esencial que la promesa sea legalmente factible.
Plazo o Condición Definida:
- Debe incluir un plazo o condición que especifique cuándo se celebrará el contrato de compraventa. Esto brinda claridad a ambas partes, indicando que no se puede exigir el cumplimiento del contrato hasta que se cumpla la condición o pase el tiempo establecido. Por ejemplo, la aprobación de un crédito hipotecario.
Claridad en la Especificación del Inmueble:
- Como ya lo hemos indicado la promesa debe ser clara y detallada respecto al inmueble sujeto a la negociación. Debe incluir información precisa sobre el precio, la forma de pago y cualquier condición relevante. Esto garantiza que, una vez firmada, solo falte la ejecución final de la compraventa y la entrega de la propiedad.
Estos cuatro requisitos son fundamentales para la validez de una promesa de compraventa en Chile, asegurando que cumpla con los estándares legales y proporcione un marco claro para la transacción inmobiliaria.
Efectos jurídicos de la promesa
El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato.
Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligación de hacer, se produce el efecto contemplado en el inciso final del artículo 1554, esto es, nace el derecho a exigir la ejecución forzada de esa obligación en los términos del artículo 1553.
Incumplimiento de la Promesa de Compraventa
La promesa de compraventa, diseñada para asegurar la futura adquisición de una propiedad, puede enfrentar incumplimientos por diversas razones. Aquí abordaremos las causas y cómo actuar en estas situaciones.
Incumplimiento sin motivo justificado
Cuando el incumplimiento carece de justificación y una parte toma una decisión arbitraria, la parte perjudicada tiene opciones legales. Puede buscar el cumplimiento forzado del contrato mediante los tribunales, exigir la indemnización establecida como multa en el contrato de promesa de compraventa, o reclamar su cheque de garantía. Ejemplos incluyen cuando el comprador elige otra vivienda o el vendedor vende la propiedad a alguien conocido sin justificación.
Incumplimiento por fuerza mayor
El incumplimiento justificado por fuerza mayor implica situaciones fuera del control de las partes. Ejemplos son la falta de aprobación del crédito hipotecario, fallecimiento de un cónyuge, o enfermedad incapacitante. En estos casos, las partes suelen dialogar para cancelar la promesa o extenderla para organizar la documentación.
Multas
Las promesas de compraventa suelen incluir multas del 10% al 20% del valor del pie entregado en caso de desistimiento sin motivo justificado. Estas multas se respaldan con cheques entregados en notaría y se liberan según instrucciones notariales al cumplirse el plazo sin concretarse la transacción.
Además, se recomienda establecer multas menores para incumplimientos menores, como retrasos en la entrega de documentos. Estas multas más pequeñas son más fácilmente exigibles y agilizan los trámites, compensando adecuadamente a la parte perjudicada.
¿Debo inscribir la promesa de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?
En general, no es común inscribir las promesas de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces. Sin embargo, si deseas asegurar que el vendedor se comprometa exclusivamente contigo para la venta de la propiedad, se recomienda la inscripción de la promesa de compraventa firmada ante notario tan pronto como la notaría te entregue las copias.
Esta práctica, aunque aún poco común, está ganando relevancia para prevenir posibles estafas. La inscripción en el Conservador de Bienes Raíces brinda una formalidad adicional y una seguridad jurídica al comprador al dejar constancia pública de la intención de compra. Esto puede ayudar a evitar conflictos y garantizar que la propiedad esté reservada para el comprador que ha formalizado la promesa de compraventa.
Esta medida puede ser especialmente útil en situaciones donde exista la posibilidad de que otras personas intenten adquirir la misma propiedad durante el proceso de compraventa. En definitiva, la inscripción anticipada de la promesa de compraventa ofrece una capa adicional de protección para ambas partes involucradas en la transacción inmobiliaria.
¿Puedo prorrogar la promesa de compraventa?
En determinadas circunstancias, es posible prorrogar el plazo establecido en la promesa de compraventa, especialmente cuando los documentos revisados durante el estudio de títulos presentan inconvenientes y requieren resolución.
Causas de la Prórroga
Cuando los documentos no están en orden, puede surgir la necesidad de extender el tiempo establecido en la promesa de compraventa. Este escenario se presenta comúnmente durante el proceso de estudio de títulos, donde se identifican problemas legales o administrativos que requieren tiempo adicional para su solución.
Acuerdo entre Comprador y Vendedor
La decisión de prorrogar la promesa de compraventa depende del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Si ambas partes están de acuerdo en abordar y solucionar los problemas pendientes, pueden pactar una extensión del plazo. Este acuerdo debe formalizarse por escrito para evitar malentendidos futuros.
La prorroga brinda flexibilidad y la oportunidad de resolver cualquier impedimento legal antes de proceder con la compraventa, asegurando un proceso más transparente y seguro.
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