El Contrato de Promesa
El contrato de promesa se encuentra regulado en el Código Civil en el artículo 1554, doctrinariamente se le define como “aquel por el cual las parte se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición”, cumpliéndose con todos los requisitos que establece el mencionado artículo 1554.
La promesa de compraventa se diferencia de la escritura de compraventa porque es el primer paso para concretar el negocio, mientras que la segunda es el trámite final para traspasar un inmueble.
Este instrumento no es obligatorio, sino de acuerdo voluntario para asegurar que las partes realizarán la operación. Se firma ante notario para garantizar el cumplimiento y se establecen multas cuando se vulneran alguna de las cláusulas establecidas en la promesa.
Características del contrato de promesa
- Es un acuerdo de voluntades, en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales contenidas en el Libro IV del Código Civil.
- La celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y el contrato de promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir en unión con el contrato prometido.
- La finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato.
- El efecto único de la promesa es el surgimiento del derecho a exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.
- El contrato de promesa es siempre solemne, porque debe constar siempre por escrito.
Requisitos del contrato de promesa
- Que la promesa conste por escrito.
- Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido.
Efectos jurídicos de la promesa
El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato.
Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligación de hacer, se produce el efecto contemplado en el inciso final del artículo 1554, esto es, nace el derecho a exigir la ejecución forzada de esa obligación en los términos del artículo 1553.
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