Invertir en un departamento, bodega o estacionamiento va más allá de comprar por comprar. La verdadera clave es saber cómo apalancarte para maximizar tu rentabilidad, aprovechando el dividendo y el arriendo. En este artículo descubrirás, paso a paso, por qué financiar tu inmueble puede duplicar tu inversión inicial en comparación con una compra al contado. Además, te mostraremos un caso real con números concretos y te enseñaremos a replicarlo.  

1. Atención: el mito del “arriendo siempre cubre el dividendo”  

  • Punto de dolor: muchos creen que si el arriendo no paga el dividendo, la inversión no es rentable.  

  • Realidad: lo esencial es que el arrendamiento cubra gran parte de la cuota. El pequeño déficit que tú aportes se diluye en el largo plazo gracias a la plusvalía y a la amortización de capital.  

2. Apalancamiento inteligente vs compra al contado  

  2.1. Compra al contado  

    – Inversión inicial: 100 % del valor del inmueble.  

    – Flujo de caja: 100 % de la renta mensual es ganancia neta.  

    – Rentabilidad cambiante: depende solo de plusvalía y arriendo.  

  2.2. Compra con crédito hipotecario  

    – Inversión inicial: pie (desde 20 %) + diferencia mensual entre dividendo y arriendo.  

    – Flujo de caja: el arriendo se usa para pagar casi todo el dividendo.  

    – Beneficio extra: amortizas deuda cada mes y te apalancas para generar mayores retornos.  

3. Caso práctico: María vs Sebastián  

  Valor del departamento: 2.350 UF  

  Plusvalía en 10 años: 3.290 UF  

  Renta mensual promedio: 9 UF  

  3.1. María – Compra al contado  

    • Inversión: 2.350 UF  

    • Ganancia por arriendo (10 años): 9 UF × 120 meses = 1.080 UF  

    • Valor de venta: 3.290 UF  

    • Resultado total: 1.080 + (3.290 – 2.350) = 2.020 UF  

    • Rentabilidad: 2.020 / 2.350 ≈ 85 %  

  3.2. Sebastián – Crédito hipotecario  

    • Pie inicial (20 %): 470 UF  

    • Diferencia mensual entre dividendo (10 UF) y arriendo (9 UF): 1 UF × 120 = 120 UF  

    • Inversión total real: 470 + 120 = 590 UF  

    • Saldo del crédito restante tras 10 años (aprox.): 250 UF  

    • Ganancia neta:  

       – Ingreso por venta neto: 3.290 – 250 = 3.040 UF  

       – Menos la deuda: 3.040 – (2.350 – 470) = 1.160 UF  

    • Resultado total: 1.160 UF  

    • Rentabilidad: 1.160 / 590 ≈ 197 %  

  Conclusión intermedia:  

  Aunque María obtuvo 85 % de rentabilidad, Sebastián casi duplicó su inversión: ¡197 %!  

4.  ¿Por qué funciona el apalancamiento?  

  • Efecto multiplicador: al invertir menos capital propio, cada peso genera más rendimiento.  

  • Amortización implícita: cada cuota paga intereses y capital, reduciendo tu deuda mientras el inquilino financia gran parte.  

  • Plusvalía acelerada: cuando el valor de la propiedad sube, tu porcentaje de participación real sube muchísimo más rápido que el capital inicial.  

5. Pasos para invertir con apalancamiento de forma segura  

  1. Define tu capacidad de pago y objetivo de rentabilidad.  

  2. Compara tasas hipotecarias: pequeños puntos de interés marcan grandes diferencias en 20–30 años.  

  3. Calcula el gap entre dividendo y arriendo: busca propiedades donde ese déficit sea mínimo.  

  4. Proyecta plusvalía y escenarios de mercado: revisa zonas de alta demanda, infraestructura y planes de desarrollo.  

  5. Diseña tu plan de salida: ya sea vender o refinanciar para seguir creciendo.  

6. ¿Por qué somos tu mejor aliado?  

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