Todo lo que debes saber sobre el Reglamento de Copropiedad
Estimados lectores, en el marco de la promulgación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, nos complace presentarles este artículo, titulado «¿Qué se debe modificar en el reglamento del edificio según la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442?». En esta ocasión, abordaremos los aspectos clave que deben ser considerados al realizar modificaciones al reglamento de copropiedad de un edificio en conformidad con la mencionada ley.
El Reglamento de Copropiedad es un documento fundamental que establece las normas y directrices que rigen la convivencia y el funcionamiento de un edificio en régimen de copropiedad. Es esencial que este reglamento se mantenga actualizado y en plena concordancia con la legislación vigente, específicamente con la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442.
En el presente artículo, analizaremos los aspectos relevantes relacionados con la elaboración y modificación del reglamento de copropiedad, así como los puntos que deben ser considerados en concordancia con la nueva ley. Además, exploraremos el procedimiento para llevar a cabo dichas modificaciones y destacaremos los mecanismos disponibles para impugnar disposiciones que sean consideradas arbitrarias o contrarias a la normativa.
Acompáñenos en este recorrido por los elementos que requieren ajustes en el reglamento del edificio según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, y descubra cómo adaptar su reglamento de copropiedad de acuerdo con los requisitos legales actuales.
¡Comencemos nuestro viaje hacia un reglamento de copropiedad actualizado y en plena armonía con la legislación vigente!
¿Quiénes deben tener un Reglamento de Copropiedad?
Para entender un poco sobre el Reglamento lo primero que debemos de saber en a quienes se le aplica la Ley.
Ahora bien, dicho lo anterior debemos de indicar que el artículo 1 de la Ley indica que el régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes y ellos se clasifican de la siguiente forma:
Propietarios de unidades en un condominio: La ley se aplica a aquellos que poseen unidades independientes en un inmueble dividido en diferentes partes, como viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales o sitios urbanizados. Estos propietarios tienen derechos exclusivos sobre sus unidades y derechos de dominio común sobre los bienes necesarios para la existencia y funcionamiento del condominio.
Desarrolladores de condominios: El artículo establece los requisitos para la constitución de condominios y los estándares urbanos y de construcción que deben cumplir los proyectos inmobiliarios. Los desarrolladores deben seguir las regulaciones establecidas en la ley para crear y gestionar el régimen de copropiedad.
Propietarios de condominios de unidades en terreno común (Condominio Tipo A): Este tipo de condominio otorga dominio exclusivo sobre las unidades en edificaciones ubicadas en un terreno común. Los propietarios tienen derechos sobre las unidades y también sobre los bienes comunes del condominio, como las áreas verdes, las instalaciones de servicios básicos y otros bienes necesarios para el uso y disfrute adecuado de las unidades.
Propietarios de condominios de sitios urbanizados (Condominio Tipo B): Estos condominios ofrecen dominio exclusivo sobre los sitios en los que se divide un predio. Los terrenos comunes y otros bienes, como las áreas verdes y las circulaciones, quedan bajo el dominio común. Los propietarios de las unidades en estos condominios deben cumplir con los permisos de urbanización y construcción correspondientes para edificar y habilitar los sitios de acuerdo con los estándares establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Propietarios de condominios con diferentes sectores o edificaciones colectivas: En el caso de condominios que incluyen sectores o edificaciones colectivas distintas, ya sea en un condominio Tipo A o en sitios de dominio exclusivo de un condominio Tipo B, el reglamento de copropiedad puede establecer derechos separados sobre los bienes comunes de cada sector o edificación colectiva. Se pueden crear subadministraciones y convocar asambleas de copropietarios específicas para tomar decisiones sobre los bienes comunes de cada sector, siempre y cuando no se afecten los derechos de los otros propietarios del condominio.
En resumen, la ley de copropiedad inmobiliaria se aplica a los propietarios de unidades en condominios, a los desarrolladores de condominios, y establece los requisitos y regulaciones para la constitución y gestión de los condominios, ya sea de unidades en terreno común o de sitios urbanizados. También se menciona la posibilidad de establecer derechos separados en condominios con diferentes sectores o edificaciones colectivas.
¿Qué es el Reglamento de Copropiedad?
Para poder adéntranos en el concepto del reglamento debemos indicar que la ley en su artículo 8 expone que los copropietarios de un condominio deben acordar un reglamento:
“Artículo 8: Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación…”
Ahora bien, el Reglamento de Copropiedad es un documento fundamental que establece las normas y directrices que rigen la convivencia y el funcionamiento de un edificio en régimen de copropiedad. Por lo tanto, es el que deben seguir tanto los residentes como los administradores a la hora de tomar decisiones, convocar a asambleas o resolver conflictos, toda vez que fija con precisión los derechos y obligaciones para ambos. Es importante que este reglamento esté actualizado y en plena concordancia con la legislación vigente, específicamente con la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442.
El Reglamento de Copropiedad debe contener, entre otras cosas, las reglas de convivencia, estableciendo lo que está y no está permitido en el edificio, regulando las formas de conservación y aprovechamiento de los bienes de dominio común, determinando las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador, fijando los montos de multas por incumplimiento del reglamento, determinando los quórums para convocar asambleas, estableciendo los horarios para hacer ruidos fuertes, entre otros aspectos relevantes para la comunidad de propietarios. Es crucial que las disposiciones del reglamento estén alineadas al 100% con la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
¿Quién dicta el reglamento de copropiedad?
Según lo estipulado en el artículo 9 de la precitada Ley el primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del mismo y deberá contener las menciones específicas a que se refiere el artículo 8° de la Ley de Copropiedad 21.442. Este instrumento deberá constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo como exigencia previa para obtener el certificado a que alude el inciso segundo del artículo 48.
Es importante señalar, que La persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá entregar copia en soporte digital y material del primer reglamento de copropiedad al promitente comprador o comprador, según corresponda, previo a la suscripción del contrato de promesa de compraventa o de compraventa, en su caso, debiendo dejarse constancia de tal entrega en el respectivo instrumento.
¿Qué debe contener el Reglamento de Copropiedad?
El artículo 8 establece 12 puntos a ser incorporados en el Reglamento que deben seguir tanto los residentes como los administradores, los cuales son:
1.- Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos, en el marco de la ley, en pocas palabras, que se determinen con claridad los derechos y deberes de cada miembro de la comunidad.
2.- Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales. El reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. No obstante, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales, con el objeto de no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio, especialmente tratándose de especímenes caninos calificados como potencialmente peligrosos, respecto de los cuales son plenamente aplicables las medidas especiales de seguridad y protección y las condiciones especiales de tenencia contenidas en el artículo 6° de la ley N° 21.020. En resumen, debe establecer los límites y alcances siempre y cuando no contradigan lo expuesto en la ley, so pena de nulidad según lo señalado en al artículo 10 de la norma in comento.
3.- Establecer que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores y las subadministraciones en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en los planos a que se refiere el artículo 49, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el respectivo conservador de bienes raíces. Tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.
4.- Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de las obligaciones económicas del condominio, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 6°, fijando además el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes ordinarios de cada unidad, destinado a formar el fondo común de reserva.
5.- Establecer lo concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio común, las multas e intereses por incumplimiento de obligaciones y la aplicación de alguna de las medidas permitidas en el numeral 9) del artículo 20 y en el artículo 36. Es importante señalar que dado a que la ley de copropiedad inmobiliaria señala las multas relacionadas a la administración y conservación de los bienes de dominio común, el Reglamento de Copropiedad se deberá indicar a son los montos sancionables y el proceso para la determinación de la sanción.
6.- Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes. En caso alguno el reglamento de copropiedad o los órganos de administración del condominio podrán establecer limitaciones en el uso de los bienes comunes que pudieren implicar una discriminación arbitraria basada en las condiciones laborales de alguno de los copropietarios u ocupantes del condominio, ni aún a pretexto de una pandemia, catástrofe o cualquier hecho de emergencia, de carácter nacional o regional, decretado por la autoridad competente.
7.- Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes y precisar aquellos que podrían asignarse en uso y goce exclusivo, ya sea por el propietario del condominio o posteriormente por la asamblea de copropietarios.
8.- Fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.
9.- Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán.
10.- Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.
11.- Establecer las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad.
12.- En general, determinar su régimen administrativo.
Además, dicho artículo señala expresamente que las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título.
¿Cómo modificar el reglamento de copropiedad?
Según lo señalado en el artículo 14 solo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea la modificación del reglamento de copropiedad y esta modificación debe constar en instrumento en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo, tal como lo señalado en el último párrafo del artículo 8 de la Ley.
Ahora bien, el artículo 15 señala claramente como debe ser la constitución de las sesiones extraordinarias para la adopción de acuerdos por la asamblea de copropietarios y así poder llegar a una modificación del reglamento.
Asamblea extraordinaria de mayoría absoluta: se podrá hacer modificación del reglamento, salvo que sean las letras D y E del numeral 3, quórum mínimo para sesionar es la quienes representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio y tomar acuerdo mayoría absoluta de derechos.
Asamblea extraordinaria de mayoría reforzada: para modificar el reglamento en los temas de las letras D y F, quórum mínimo para sesionar es las personas que representen a lo menos el 66% de los derechos del condominio y los acuerdos con la mayoría reforzada de los derechos, equivale al 66%.
Es importante mencionar que la propia Ley indicó que en el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Pero estableció que, para ello se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley, indicando que los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción.
Las actas de la asamblea deberán constar en un libro de actas foliado, ya sea en formato papel o digital, que asegure su respaldo fehaciente, y ser firmadas de forma presencial o electrónica, a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del presidente de dicho comité, sea que se trate de documentos impresos, digitales, audiovisuales o en otros formatos.
Conclusiones:
En conclusión, el Reglamento de Copropiedad es un documento esencial que establece las normas y directrices para la convivencia y el funcionamiento de un edificio en régimen de copropiedad. Con la promulgación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, es fundamental que este reglamento se ajuste a los nuevos requisitos legales.
En Fraile Propiedades, entendemos la importancia de contar con un reglamento de copropiedad actualizado y en concordancia con la legislación vigente. Nuestro equipo de abogados especialistas en condominios está preparado para asesorar y brindar el mejor servicio a los condominios que deseen modificar su reglamento de acuerdo con la nueva Ley, nos comprometemos a brindar un servicio de calidad y a trabajar en estrecha colaboración con los condominios para garantizar que su reglamento de copropiedad esté en plena armonía con la normativa actual. Nuestro objetivo es facilitar un entorno de convivencia pacífico y seguro para todos los propietarios.
Si desea realizar modificaciones en el reglamento de copropiedad de su edificio y asegurarse de cumplir con la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, no dude en contactar a nuestros abogados especialistas en condominios en Fraile Propiedades por el correo electrónico contacto@frailepropiedades.cl .
Estaremos encantados de brindarle la asesoría legal necesaria y ayudarlo a adaptar su reglamento de copropiedad a los requisitos legales actuales.
Preguntas Frecuentes Sobre el Reglamento de Copropiedades
Si un condominio no cuenta con un Reglamento de Copropiedad, puede generar varios inconvenientes y dificultades en la administración y convivencia de los propietarios. A continuación, se describen algunas situaciones que pueden surgir:
Ambigüedad en las normas: Sin un Reglamento de Copropiedad, no existen reglas claras y específicas que regulen aspectos importantes como el uso de las áreas comunes, las responsabilidades de los propietarios, las limitaciones o prohibiciones, entre otros. Esto puede generar conflictos y malentendidos entre los propietarios.
Falta de organización: El Reglamento de Copropiedad proporciona un marco normativo que establece los procedimientos para la elección de administradores, la toma de decisiones, las asambleas de propietarios, el pago de gastos comunes, entre otros aspectos administrativos. Sin un reglamento, la gestión del condominio puede ser caótica y desordenada.
Ausencia de criterios para solucionar conflictos: El Reglamento de Copropiedad establece los mecanismos y procedimientos para resolver disputas entre los propietarios, como el arbitraje o la mediación. Sin estas disposiciones, la resolución de conflictos puede volverse complicada y generar tensiones innecesarias entre los residentes.
Inseguridad jurídica: El Reglamento de Copropiedad es un documento que proporciona seguridad jurídica a los propietarios y establece los derechos y obligaciones de cada uno. La falta de este documento puede generar incertidumbre y dificultar la protección de los derechos de los propietarios en caso de disputas legales.
Dificultades en la venta de propiedades: La ausencia de un Reglamento de Copropiedad puede desalentar a posibles compradores, ya que la falta de normas claras y la incertidumbre pueden generar desconfianza en la gestión del condominio. Esto podría afectar el valor de las propiedades y dificultar su venta.
En resumen, la falta de un Reglamento de Copropiedad en un condominio puede ocasionar problemas de convivencia, desorganización administrativa, inseguridad jurídica y dificultades en la venta de propiedades. Es fundamental contar con un Reglamento de Copropiedad para establecer las reglas de convivencia y garantizar una administración adecuada del condominio.
Si un propietario no cumple con las disposiciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad, pueden ocurrir las siguientes consecuencias, siempre y cuando estén estipuladas en el Reglamento:
Amonestación o advertencia: En primer lugar, es posible que se le haga una amonestación o advertencia al propietario por parte de la administración del condominio. Esto puede ser en forma verbal o escrita, y tiene como objetivo recordarle al propietario sus obligaciones y solicitar su cumplimiento.
Multas o sanciones económicas: El Reglamento de Copropiedad puede establecer sanciones económicas, como multas, para aquellos propietarios que no cumplan con las disposiciones establecidas. Estas multas suelen estar estipuladas en función de la gravedad de la infracción y pueden aumentar en caso de reincidencia.
Restricciones en el uso de las áreas comunes: En algunos casos, si un propietario no cumple con las disposiciones del Reglamento de Copropiedad, se le puede restringir o limitar el acceso y uso de las áreas comunes del condominio. Esto puede incluir áreas recreativas, piscinas, gimnasios u otros espacios compartidos.
Acciones legales: Si las infracciones persisten y no se corrigen a pesar de las advertencias y sanciones impuestas, la administración del condominio o los demás propietarios pueden recurrir a acciones legales. Esto puede incluir demandas judiciales para hacer cumplir las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y, en algunos casos extremos, podría incluso llevar a la venta forzosa de la propiedad del propietario infractor.
Es importante destacar que las acciones y consecuencias ante el incumplimiento del Reglamento de Copropiedad pueden variar según las leyes y regulaciones específicas de cada país y las disposiciones establecidas en el propio Reglamento. Por tanto, es recomendable revisar detenidamente el Reglamento de Copropiedad y, en caso de duda o incumplimiento, consultar con un abogado especializado en leyes de condominios para determinar las acciones adecuadas a seguir.
Si, contamos con un equipo de abogados especialistas que podrán redactarle o modificarle el Reglemento de Condominio.
