El caso: 20 propiedades, $1.000 millones y una familia de cinco

Juan fallece sin testamento, dejando un patrimonio de $1.000.000.000 en 20 propiedades. Le sobreviven su cónyuge y tres hijos. Según las reglas de la sucesión intestada, la herencia se divide en 5 quintos: 2 para la cónyuge y 1 para cada hijo.

  • Cónyuge (2/5): $400.000.000
  • Cada hijo (1/5): $200.000.000

Cómo se calcula el impuesto que paga cada heredero

El impuesto se paga de forma individual, no sobre la masa total. El artículo 2° de la Ley N°16.271 exime a cónyuge, ascendientes, hijos y descendientes hasta 50 UTA (600 UTM) por cada asignatario. Con la UTM de julio 2026 en $71.649, la exención equivale a $42.989.400 por heredero.

  • Cónyuge: $400.000.000 − exención = $357.010.600 afectos → tramo 7,5% → $15.426.593
  • Cada hijo: $200.000.000 − exención = $157.010.600 afectos → tramo 5% → $3.379.632 (x3 = $10.138.897)

Impuesto total de la familia: $25.565.491, un 2,56% efectivo sobre el total heredado.

El problema que el cálculo no muestra: 20 propiedades entre 4 personas

Pagar el impuesto es solo el primer obstáculo. El segundo, más práctico, es qué hacer con 20 propiedades en copropiedad entre cuatro herederos. Sin un mecanismo previo, los herederos quedan en indivisión: cualquier decisión sobre arrendar, vender o mantener cada inmueble requiere acuerdo entre todos, lo que en la práctica genera bloqueos y conflictos familiares, además de multiplicar los trámites de posesión efectiva y las inscripciones ante el Conservador de Bienes Raíces.

Una alternativa de planificación: aportar los inmuebles a una sociedad en vida

El Oficio N° 806, de 15 de abril de 2026, del SII, se pronunció justamente sobre este tipo de situación: una persona natural, dueña de varios bienes raíces, consultó si podía aportarlos a una sociedad por acciones (SpA) de la cual sería único accionista, a costo tributario y sin generar flujos de dinero, para centralizar la administración de su patrimonio y facilitar que sus herederos recibieran participación societaria en lugar de copropiedad directa sobre cada inmueble.

El SII confirmó que esta clase de aporte queda fuera de su facultad de tasación (artículo 64 del Código Tributario) si se cumplen copulativamente estos requisitos:

  • El aporte lo hace una persona natural o jurídica
  • Los bienes están ubicados en Chile
  • Se mantiene el costo tributario de los activos en la sociedad receptora
  • No hay flujos efectivos de dinero para el aportante
  • La operación obedece a una legítima razón de negocios, distinta de la meramente tributaria

El SII aceptó como legítima razón de negocios centralizar la administración, mitigar riesgos operacionales y resguardar el patrimonio pensando en los futuros herederos — aunque aclaró que esta calificación depende de los hechos de cada caso y debe acreditarse ante la instancia de fiscalización, no basta con invocarla.

Qué resuelve esta alternativa y qué no resuelve

Es importante no sobrevender esta herramienta: aportar los inmuebles a una SpA no elimina el impuesto a la herencia. Las acciones de la sociedad seguirán formando parte del patrimonio de Juan y, a su fallecimiento, se heredarán y tributarán igual que cualquier otro bien conforme a la Ley N°16.271.

Lo que sí resuelve es el problema de administración: en vez de que los 4 herederos queden en copropiedad forzada sobre 20 inmuebles distintos, heredan acciones de una sociedad cuya administración puede quedar fijada de antemano en los estatutos, con uno o más administradores designados, evitando el bloqueo por indivisión y simplificando la eventual venta o gestión de los activos.

Conclusión

Para patrimonios inmobiliarios grandes y fragmentados, la conversación no debería limitarse a cuánto impuesto se pagará al momento de la herencia, sino también a cómo se va a administrar ese patrimonio entre los herederos. La reorganización societaria en vida, correctamente acreditada ante el SII, es una herramienta legítima para ese segundo problema — no para reducir la carga tributaria de la Ley N°16.271, sino para que el patrimonio no se convierta en una fuente de conflicto entre quienes lo heredan.

¿Tienes un patrimonio inmobiliario que quieres planificar antes de que se convierta en un problema para tus herederos? Contáctanos.